Quelle méthodologie pour évaluer un LMNP d’occasion ?
Point de départ du processus de revente de son LMNP, l’évaluation d’un bien LMNP d’occasion afin de fixer un prix de vente n’est pas toujours chose aisée.
Contrairement au marché de l’immobilier classique, où le prix de vente est calculé en fonction du m² constaté dans le quartier, la valorisation d’un bien sur le marché secondaire sur LMNP relève en fait d’une approche liée à la rentabilité.
En effet, pour ce type de revente, on s’attachera à calculer le prix de vente du bien en fonction de deux facteurs : le loyer annuel HT, et la rentabilité attendue sur ce type de produit par un investisseur.
La rentabilité est liée à de multiples facteurs.
Alors comment fixer la rentabilité attendue sur mon bien LMNP d’occasion ? Celle-ci dépend en fait de nombreux facteurs qui vont être étudiés avant même de vous proposer une évaluation : une équation à plusieurs inconnues !
- La qualité du bail commercial et des avenants: durée et visibilité du bail (les investisseurs ont besoin d’un horizon long), révision des loyers, à la charge de qui sont les différents travaux (article 605 et 606). C’est évidemment un des points clés puisqu’il va déterminer la rentabilité du LMNP d’occasion.
- La qualité de l’exploitant : un investisseur aura plus de facilité à se tourner vers un exploitant ayant bonne réputation, payant ses loyers en temps et en heure et étant transparent avec ses bailleurs. Autre élément clé de l’évaluation car il va déterminer la rentabilité future du LMNP.
- L’état général de la résidence : une résidence récente et bien entretenue présentera moins de risques de gros travaux de rénovation dans les années à venir et sera plus attractive pour les personnes y séjournant.
- Montant des charges de copropriété : les piscines et infrastructures de loisirs faisant grimper les charges de copropriété, il est important de vérifier leur montant annuel.
- La destination du règlement de copropriété : le RCP de la résidence est également analysé, afin de définir la réversibilité ou non du bien.
- Les comptes d’exploitation de la résidence : L’analyse des comptes d’exploitation de la résidence permet également de s’assurer de la pérennité de l’exploitation. Par exemple, si les loyers représentent un part trop élevée des résultats d’exploitation, il y a fort à parier qu’une baisse de loyer interviendra à terme.
Outre la rentabilité, d’autres facteurs rentrent également dans l’établissement du prix de vente :
- Le renouvellement du mobilier : si un renouvellement total ou partiel du mobilier à la charge du bailleur est prévu dans un futur proche, celui-ci devra être pris en compte dans l’évaluation.
- Les travaux : de la même manière, les derniers procès-verbaux d’assemblée générale doivent être scrupuleusement étudiés afin de connaître au mieux les travaux effectués ou prévus dans la résidence.
Et l’emplacement du bien dans tout cela ?
Si l’emplacement de la résidence n’a pas d’impact direct sur le prix de vente du bien, il n’en reste pas moins un critère très important.
Il est en effet important de vérifier la cohérence de la résidence avec services avec son environnement :
– Une résidence tourisme devra être située dans une région attractive pour les personnes en villégiature, par exemple proche de la mer ou des stations de ski,
– Une résidence affaires devra se situer au cœur des grandes villes et proche des gares et grands axes autoroutiers
– Une résidence EHPAD devra être construite de préférence proche d’un bourg et des grands axes, dans une région à forte densité de seniors.
– Une résidence étudiante devra se trouver dans une ville universitaire attractive, au plus proche des grands pôles universitaires ou à minima être très bien desservie par les transports en commun.
Chez iPierre, l’analyse précise et détaillée de tous ces points nous permet de vous proposer une évaluation précise et documentée des biens en LMNP d’occasion au juste prix.
Bertrand Le Mire
Gérant
