L’étude du règlement de copropriété, important en cas d’achat d’un LMNP ?

Ce document est rarement lu lors de l’acquisition d’un LMNP bien qu’il soit fourni préalablement à la signature de l’acte d’acquisition de tout LMNP. Ce document d’environ 50 pages ou plus reste peu accessible dans la majorité des cas : jargon impénétrable, contenu abscond, lecture laborieuse….et pourtant s’il y a bien un paragraphe à lire c’est celui de la destination de l’immeuble.

La destination de l’immeuble est une notion clé pour les copropriétaires, qui définit les limites de leurs droits sur leur propre bien. Mais précisément, qu’est-ce que la « destination de l’immeuble » en copropriété ?

La destination de l’immeuble désigne ce à quoi est destiné le bâtiment. En d’autres termes, elle définit l’usage « normal » qui peut en être fait, sa fonction. Une notion souvent liée aux caractéristiques mêmes de l’immeuble (son aspect, son standing, son environnement, …)

Exemples les plus courants :

• les immeubles à usage unique d’habitation
• les immeubles destinés à l’exercice d’une activité professionnelle (industrie, bureaux, …)
• les immeubles mixtes à usage d’habitation mais abritant également des locaux professionnels.
• Les immeubles à usage stricte de résidence de tourisme ou d’Ehpad

La destination de l’immeuble limite chaque copropriétaire dans l’usage qu’il peut faire de son propre appartement. Dans un même temps, elle le protège des utilisations abusives pouvant être pratiquées par tout autre occupant.

La destination de l’immeuble peut être très restrictive ou très souple avec une destination durant les 9 premières années puis une ouverture avec des droits étendus, c’est courant pour les résidences de tourisme, les résidences affaires, les résidences séniors.

La destination de l’immeuble devient alors un élément clé de l’investissement parce qu’il conduit ou pas à la notion de réversibilité ou recyclabilité du bien acquis. En d’autres termes, si la destination est définie de manière souple, vous pourrez éventuellement sortir du régime de résidence de tourisme pour louer votre bien directement par exemple. En cas de défaillance de l’exploitant, vous bénéficiez d’un plan B qui vous permettra de réaliser un bon investissement.

Bertrand LE MIRE

Gérant