Destination et usage d’un immeuble, quelle différence ?

La notion d’usage, qui relève du code de la construction et de l’habitation, concerne le profil juridique d’un immeuble d’habitation qui fait l’objet d’une protection particulière dans certains cas. Elle ne doit pas être confondue avec la notion de destination qui relève du code de l’urbanisme (ce pour quoi un immeuble a été conçu ou transformé).

Pour faire simple, la notion de destination correspond au contenant et la notion d’usage au contenu.

La notion d’usage

L’usage des bâtiments correspond à un élément de fait, relatif à ce à quoi un immeuble est utilisé. Il correspond à une prérogative du Code de la construction et de l’habitation destinée à éviter que ne disparaissent, dans certaines communes, les bâtiments d’habitation au profit d’autres usages. Au regard de la réglementation, il n’existe que deux catégories d’usages : les logements et tous les autres locaux qui ne sont pas à usage d’habitation

Il est souvent mal aisé de distinguer les notions de destination et d’usage. La notion de destination d’un immeuble renvoie à la raison pour laquelle il a été construit, là où l’usage renvoie à son utilisation effective. L’usage est plus simple que la destination (divisée en cinq catégories puis en sous-destinations). Il n’en est que de deux types pour l’usage: habitation et autres qu’habitation.

La notion de destination

La destination du local est indiquée dans le permis de construire, ou la déclaration préalable. Il s’agit d’une destination du type technique lié au caractère physique de l’immeuble c’est à dire « l’utilisation d’un immeuble en vue de laquelle il a été construit ou acquis ». Le changement de destination s’attache au local et est donc définitif au regard des règles d’urbanisme:
– Soit le changement a une incidence sur la règle d’urbanisme et entraîne un changement de catégorie par rapport au règlement du POS/PLU (critère réglementaire).
– Soit le changement d’utilisation modifie la fonction initiale de l’immeuble (critère fonctionnel).

L’article R.151-27 du Code de l’urbanisme fixe cinq destinations de construction :
– exploitation agricole et forestière,
– habitation,
– commerce et activités de service,
– équipement d’intérêt collectif et services publics,
– autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire.

Il y a changement de destination si un local ou une construction passe de l’une à l’autre de ces catégories. Le changement de destination s’attache au local et est donc définitif au regard des règles d’urbanisme.
La transformation d’un logement en local professionnel (ou d’un commerce en bureaux ou habitation par exemple) constitue un changement de destination soumis au contrôle de l’administration et doit donc recevoir une autorisation d’urbanisme.
Le type de demande d’autorisation d’urbanisme dépend de l’existence ou non de travaux, selon les deux situations suivantes :
– soit le changement de destination est accompagné de travaux créant plus de 5 m² de surface de plancher ou modifiant les structures porteuses ou la façade de l’immeuble : un permis de construire est nécessaire,
– soit le changement de destination s’effectue sans travaux, ou avec des travaux d’aménagement intérieur légers : seule une déclaration préalable est exigée.

La demande de permis de construire ou la déclaration préalable tiennent lieu de demande d’autorisation exigée pour un changement d’usage.

Outre ces formalités administratives, certaines démarches d’ordre privé peuvent être nécessaires, telles que par exemple dans un immeuble soumis au statut de la copropriété.

La destination de l’immeuble est déterminée par le règlement de copropriété.
Le propriétaire peut changer l’usage de son lot à condition que cela ne modifie pas la destination de l’immeuble. Le propriétaire qui souhaite changer la destination de son lot doit s’assurer que le règlement de copropriété autorise ce changement et qu’il ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble.
Si le règlement autorise le changement de destination, le copropriétaire doit obtenir l’autorisation de l’assemblée générale (AG) des copropriétaires.
Si règlement de copropriété interdit ce changement, le copropriétaire peut obtenir la nullité de la clause du règlement de copropriété lors de l’AG en ce qu’elle apporte des restrictions aux droits des copropriétaires et qu’elle est injustifiée au regard de la destination de l’immeuble. S’il obtient l’autorisation de l’AG à l’unanimité des copropriétaires, il pourra ainsi procéder au changement de destination de son lot.
Cependant, en cas de refus de l’AG du changement d’affectation projeté, le copropriétaire pourra saisir le juge afin de faire juger que la clause servant de fondement à ce refus est illicite au regard de la destination de l’immeuble.

Les changements d’affectation des propriétés bâties et les changements d’utilisation des locaux à usage professionnel ou commercial doivent être déclarés auprès de l’administration fiscale pour lui permettre de mettre à jour la valeur locative cadastrale des locaux, à partir de laquelle est calculée la taxe foncière.
Le propriétaire doit adresser, au bureau du cadastre dont dépendent les locaux, une déclaration IL n°6704 dans les 90 jours de la réalisation du changement.

Bertrand LE MIRE
Gérant