Résidence étudiante : attention à la localisation !
L’intérêt des investisseurs pour les résidences étudiantes n’a cessé de grandir depuis quelques années.
En effet, la demande des logements étant très élevée dans certaines villes de France, les appartements et studios situés près des campus universitaires sont rarement inoccupés. Répondre à la demande reviendrait à multiplier par 2 le nombre de logements étudiants dans les 10 prochaines années ! Vous trouverez des résidences étudiantes un peu partout mais il est important de se renseigner en amont avant de vous lancer, car certaines villes attirent davantage d’étudiants que d’autres.
Il règne un déséquilibre plus ou moins fort dans certaines régions de France.
Il existe également un classement des villes étudiantes. Ce dernier est disponible tous les ans. Il est effectué selon divers critères (attractivité, formation, cadre de vie, vie étudiante, etc).
Pour 2020-2021, Toulouse monte sur la première marche du podium, devant Lyon et Rennes. Montpellier, Nantes et Grenoble se tiennent quant à elles dans un mouchoir de poche. En revanche, Bordeaux progresse et se classe septième. Strasbourg et Paris suivent, mais cette année, c’est Aix-Marseille qui intègre le top 10 et referme la marche.
Les différents plans qui se sont succédés, plan campus 2007 et auparavant le plan U3M, puis le Grand Emprunt de la France en 2010, ont mis l’accent sur le développement des pôles universitaires de grande ampleur : Aix-Marseille, Saclay, Bordeaux, Sorbonne Paris, Toulouse, Strasbourg, Lyons, délaissant les plus petits centres universitaires. Une des orientations du Ministère de l’Enseignement Supérieur sous la Présidence Macron consiste à constituer des pôles universitaires de niveau mondial par le regroupement d’universités. Ce regroupement se fera au bénéfice des grandes métropoles et au détriment des villes de taille moyenne au développement économique faible.
Mon expérience au sein de iPierre m’a conduit à rencontrer des investisseurs qui avaient acquis des studios dans une résidence étudiante à Digne-les-Bains, ville où la population décroit et où le pôle universitaire de Aix-Marseille est clairement privilégié. L’exploitant a alors décidé de ne pas renouveler le bail, les propriétaires ont alors décidé de louer leurs studios en social, conduisant à une baisse de loyer.
Enfin, il y a d’autres points à vérifier, car malgré le fait de se situer dans une ville où il y a une forte demande, il faut que la localisation de la résidence dans la ville soit cohérente: la résidence est-elle à proximité de facultés ? Est-elle bien desservie par le réseau de transport ?
Ainsi, même si le bail commercial procure une certaine garantie, il est évident qu’il faut se montrer très sélectif quant à l’emplacement de la résidence. Une bonne localisation permettra au gestionnaire de louer facilement, d’avoir alors un taux de remplissage élevé et d’ainsi assurer le versement des loyers sans difficultés.
Vous l’aurez compris, il est donc très intéressant d’investir en LMNP en résidence étudiante, mais un travail de diligences doit être effectué en amont afin de ne pas avoir de mauvaises surprises !
Bertrand Le Mire
Gérant
